（通信员 火华 记者 叶萌茗）近日，镇海法院审理一起离奇的返还原物纠纷案。李某夫妇在镇海买了一套二手房，过户手续办理的第二天，竟有两人撬了门换了锁，搬了进来，两人各拿出一份长达10年的租房合同，而这时已经联系不上原房东了。

租房合同在前，房屋买卖在后，根据“买卖不破租赁”的原则，难道这80万的买房钱打水漂了吗？李某夫妇将两个租客及房屋租赁中介告上法院。

案件回顾

夫妻俩买了套二手房

过户次日来了两位租客

去年9月20日，李某夫妇在搜房网上看到严某发布的位于镇海区骆驼街道某小区5幢303室房屋信息，于9月23日两次前往小区查看这栋房子。夫妻俩对房子和价格都比较满意，当日与房东严某签订了《房地产买卖合同》，约定售价为80万元，当场支付2万元定金后与房东前往小区物业办理了房屋过户物管结算手续，并登记了新的业主信息。

9月24日，夫妻俩带着78万的余款和房东前往房地产管理部门办理了房屋过户手续后，房东将房屋钥匙交给了李某夫妇。然而在9月25日下午，李某的爱人接到了物业公司电话：有不明身份人员在撬他的门，等李某爱人赶到自己的房子时，发现房子已被三个男人占有，这三个人里有一位是房屋中介公司工作人员，另外两人蔡某和虞某都称原房东已经将房子出租给他们使用。无奈，李某爱人报了警，可警察也无法处理。最后，李某夫妇不得不向法院起诉。

法院审理

两条件不符“买卖不破租赁”

判定两租客腾退房交还买家

在法庭上，租客之一蔡某称，2015年1月1日，通过中介，他和原房东严某签订了房屋租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2024年12月31日，共10年，租金每月800元，并交了半年房租和5万元押金，共54800元；另一租客虞某则称，2015年2月27日，他也和原房东签订了租赁合同，价格为每年4000元，租期也是10年，支付了原房东4万元。蔡某和虞某都认为他们的房屋租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁的原则，他们有权使用该房屋，并请求法院驳回李某夫妇的诉讼请求。而合同法里“买卖不破租赁”是怎样规定的呢？《中华人民共和国合同法》第229条是这样规定的：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。然而这个规定有三个前提条件：租赁合同有效成立；租赁物在租赁期间发生所有权变动；租赁物已交付于承租人。

法院分析认为，这个案子里有两个条件不符合“买卖不破租赁”规定的前提条件。首先，从租赁合同记载的内容看，两份租赁合同时间高度重合、租金远低于市场价，且均以现金形式一次性支付租金或支付大额押金，这两份租赁合同不符合一般交易习惯，法院无法确认两份租赁合同的真实性。其次，该房子并没有在小区物业进行出租登记，而房子一直由原房东一家居住，租赁物并未交付于承租人。

最后，法院判决房屋中介、蔡某、虞某十日内腾退房子，交给李某夫妇，并支付占有期间的租金损失。

●法官提醒

虚构租赁协议不受法律保护

当前，民间存在以借款冲抵房租的虚构租赁协议，特别是高利贷借款较为常见。

例如：A向B借款10万元，约定2个月后还清。怎么能保证到期收回借款呢？A想了一招，与B表面上签订了一份租房协议，私下却约定，若A赖债，就用借款冲抵房租。即B有权使用A名下协议中指定的房产。一般“租期”为10—20年，“租金”一次性付清，且远低于市场价。

之后，A因故还不了这笔款，又不想让B占有自己的房子，于是偷偷把房子卖掉走人或串通他人把自己的房子买了。值得提醒的是，这样的虚构租赁协议是不受法律保护的。